导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(d中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方e)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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