饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015路由器有使用年限吗年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产路由器有使用年限吗经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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